Kenapa Pajak Properti Sering Jadi Kejutan
Transaksi properti melibatkan beberapa jenis pajak yang dibayar oleh pihak berbeda pada waktu yang berbeda. Ketidakjelasan ini sering membuat salah satu pihak — biasanya pembeli pertama kali — kaget saat diminta membayar jutaan rupiah pajak yang belum diperhitungkan dalam anggaran mereka.
Panduan ini menjelaskan setiap jenis pajak secara terpisah: apa dasarnya, siapa yang membayar, berapa besarnya, dan bagaimana menghitungnya.
1. PPh Final Atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan
Siapa yang bayar: Penjual
Tarif: 2,5% dari nilai transaksi (atau NJOP jika lebih tinggi)
Dasar hukum: PP No. 34/2016
PPh ini dikenakan atas keuntungan yang diperoleh penjual dari penjualan properti. Sifatnya final — artinya tidak perlu dilaporkan lagi di SPT tahunan sebagai penghasilan terpisah.
Pengecualian: Properti yang dijual kepada pemerintah untuk kepentingan umum mendapat tarif berbeda. Penjualan rumah sederhana dan Rumah Susun Sederhana oleh WP badan yang bergerak di bidang perumahan dikenakan tarif 1%.
Contoh hitung:
Harga jual Rp 900 juta
PPh penjual = 2,5% × Rp 900 juta = Rp 22,5 juta
PPh ini dibayar sendiri oleh penjual ke bank persepsi menggunakan kode billing, sebelum penandatanganan AJB. Bukti pembayaran wajib dibawa ke notaris PPAT.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Siapa yang bayar: Pembeli
Tarif: 5% × (Nilai Perolehan Objek Pajak − NJOPTKP)
Dasar hukum: UU No. 28/2009
BPHTB adalah "pajak masuk" yang dibayar pembeli saat memperoleh hak atas properti.
NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah batas minimal yang dikecualikan dari pengenaan BPHTB. Besarnya berbeda di setiap kabupaten/kota — umumnya berkisar antara Rp 60 juta hingga Rp 300 juta. Cek di BPRD (Badan Pendapatan Daerah) setempat untuk angka pastinya.
Contoh hitung (Jakarta, NJOPTKP Rp 80 juta):
Harga beli Rp 900 juta
BPHTB = 5% × (Rp 900 juta − Rp 80 juta) = 5% × Rp 820 juta = Rp 41 juta
BPHTB dibayar pembeli dan buktinya juga diperlukan sebelum AJB bisa ditandatangani.
3. PPN (Pajak Pertambahan Nilai) untuk Properti Baru
Siapa yang bayar: Pembeli (dikenakan oleh developer/penjual yang PKP)
Tarif dasar: 11% untuk properti non-mewah; 12% untuk properti mewah (harga di atas Rp 5 miliar)
Yang kena PPN: Pembelian properti baru dari developer yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP)
PPN tidak dikenakan pada transaksi jual beli properti second (bekas) antar individu.
Update 2026 — Insentif PPN DTP 100% (PMK No. 90/2025): Pemerintah menanggung PPN 100% untuk pembelian rumah tapak dan satuan rusun baru yang memenuhi syarat, berlaku hingga 31 Desember 2026.
Syarat properti yang dapat PPN DTP:
- Rumah tapak atau satuan rumah susun baru (pertama kali diserahkan developer, belum pernah dipindahtangankan)
- Harga jual maksimal Rp 5 miliar
- PPN DTP diberikan untuk porsi harga jual hingga Rp 2 miliar — untuk harga di atas Rp 2 miliar (s.d. Rp 5 miliar), PPN atas selisihnya tetap menjadi kewajiban pembeli
- Hanya 1 unit per orang
- Pembayaran uang muka harus dilakukan mulai 1 Januari 2026
Contoh hitung properti baru Rp 800 juta dari developer PKP (2026):
PPN dasar = 11% × Rp 800 juta = Rp 88 juta
PPN DTP (ditanggung pemerintah) = 100% × Rp 88 juta = Rp 88 juta
Biaya PPN efektif untuk pembeli = Rp 0
Harga yang dibayar pembeli tetap Rp 800 juta saja.
Contoh untuk properti Rp 3 miliar:
PPN DTP menutupi 100% PPN atas Rp 2 miliar pertama = 11% × Rp 2 miliar = Rp 220 juta (ditanggung pemerintah)
PPN atas sisanya: 11% × Rp 1 miliar = Rp 110 juta (tetap dibayar pembeli)
Penghematan pajak: Rp 220 juta
Pastikan tanyakan ke developer: apakah properti memiliki kode identitas rumah dari SIMBG/BP Tapera (syarat wajib untuk PPN DTP), dan apakah AJB atau PPJB lunas akan ditandatangani dalam tahun 2026.
4. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
Bukan pajak transaksional, tapi relevan dalam proses jual beli: penjual biasanya disyaratkan untuk menyerahkan bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir yang lunas sebagai bagian dari dokumen transaksi.
PBB dibayar tahunan oleh pemilik properti. Besarnya tergantung NJOP dan tarif yang ditetapkan pemerintah daerah.
Ringkasan: Siapa Bayar Apa
| Pajak/Biaya | Pihak yang Bayar | Tarif |
|---|---|---|
| PPh Final | Penjual | 2,5% dari nilai transaksi |
| BPHTB | Pembeli | 5% × (nilai − NJOPTKP) |
| PPN | Pembeli (dikenakan developer) — DTP 100% s.d. Des 2026 untuk rumah max Rp 5 M | 11% non-mewah / 12% mewah; PPN DTP berlaku berdasarkan PMK No. 90/2025 |
| Biaya PPAT/Notaris | Biasanya ditanggung bersama (negosiasi) | Maks 1% dari nilai transaksi |
| Biaya pendaftaran BPN | Pembeli | Sesuai regulasi, ratusan ribu hingga jutaan |
Tips agar Tidak Ada Kejutan di Akhir
- Hitung semua pajak sebelum menyepakati harga — masukkan dalam total biaya yang kamu anggarkan
- Klarifikasi dengan penjual/developer: harga yang ditawarkan sudah termasuk pajak apa saja
- Tanyakan ke notaris di awal tentang seluruh biaya yang akan dikenakan dalam proses
- Simpan semua bukti pembayaran pajak — diperlukan untuk proses administrasi di BPN